Agregar un segundo piso a una casa de bloque de concreto en el sur de Florida

En muchas calles del sur de Florida, la única forma de ganar espacio es hacia arriba. Los terrenos son chicos, los retiros se comen el jardín y la piscina ocupa el resto. Por eso la pregunta aparece seguido: ¿una casa de bloque de un piso aguanta un segundo piso?

Muchas veces sí. Pero es la ampliación con más ingeniería que puede emprender un dueño de casa, y la respuesta depende de cosas que no se ven desde la calle. Así puede averiguarlo antes de gastar dinero en serio.

Cuatro revisiones antes de diseñar

1. Zonificación. Su ciudad fija la altura máxima, el número de pisos y a veces el área construida. Algunos vecindarios limitan los segundos pisos o exigen retiros adicionales para ellos.
2. Zona inundable. Si la casa está en una zona de inundación de FEMA y por debajo de la elevación exigida hoy, un segundo piso casi seguro es lo bastante grande para activar la regla del 50 por ciento. Eso puede significar elevar o reconstruir la planta baja, lo que por lo general cambia todo el plan. Vea nuestro artículo sobre la regla del 50 por ciento.
3. Revisión de la asociación o histórica. Un segundo piso cambia el aspecto de la calle, así que cuente con una revisión arquitectónica en una comunidad con asociación o en un distrito histórico.
4. Estructura. La evaluación de la casa existente por un ingeniero estructural. Es la que con más frecuencia decide el proyecto, así que va antes de los planos completos de arquitectura.

Qué revisa el ingeniero

Una casa de bloque típica del sur de Florida se construye como un sistema conectado: una losa con cimientos, paredes de bloque con acero y concreto en algunas celdas, una viga de amarre de concreto arriba y un techo amarrado a esa viga. Explicamos ese sistema en nuestro artículo sobre bloque de concreto o madera. Agregar un piso cambia lo que tiene que cargar cada parte.

¿Bloque o madera arriba?

Muchos segundos pisos sobre casas de bloque se construyen con estructura de madera o de acero liviano en lugar de más bloque, porque pesan mucho menos y cargan menos los cimientos existentes. Igual tienen que diseñarse para las mismas cargas de viento de huracán, y en Miami-Dade y Broward eso significa diseño para la Zona de Huracanes de Alta Velocidad y ventanas y puertas aprobadas. Un segundo piso de bloque también es posible, pero suele necesitar más trabajo en los cimientos. Por lo general deciden el ingeniero y el presupuesto juntos.

Cómo avanza la obra

1. Ingeniería, diseño y permisos, incluida la aprobación de la asociación o histórica si corresponde.
2. Primero cimientos y paredes, si el ingeniero pide cimientos nuevos, columnas o refuerzos, muchas veces mientras la familia sigue viviendo en la casa.
3. Quitar el techo. El techo existente se quita sobre la zona de la obra. Es el tramo más arriesgado, porque la casa queda abierta al clima hasta que el piso y el techo nuevos estén cerrados, así que lo planeamos fuera de lo peor de la temporada de huracanes cuando se puede y tenemos lista la protección temporal.
4. Sistema de piso, paredes y techo nuevo, con inspecciones en cada etapa. En Hollywood, por ejemplo, se exige un levantamiento de ubicación antes de la primera inspección de la viga de amarre en una ampliación.
5. Ventanas, puertas y cierre, y luego las instalaciones mecánicas, eléctricas y de plomería y la conexión de la escalera con el piso de abajo.
6. Terminaciones, inspección final y un certificado de elevación actualizado si su ciudad lo exige.

La mayoría de las familias se muda al menos durante parte de la obra, sobre todo mientras el techo está abierto y se corta la abertura de la escalera.

Cuándo considerar otra opción

Si la ingeniería dice que los cimientos necesitan una reconstrucción grande, o si las reglas de inundación obligarían de todos modos a subir la planta baja, un segundo piso puede dejar de tener sentido. A veces una ampliación en planta baja, una conversión del garaje o demoler y construir nuevo en el mismo terreno da más por el dinero. La guía de nuestra división de demolición sobre remodelar o demoler explica esa comparación.

En resumen

Un segundo piso sobre una casa de bloque es muy factible cuando la estructura, la zonificación y la zona de inundación lo permiten, y una mala idea cuando no. Empiece por el ingeniero, no por el plano. Construimos ampliaciones de casas, incluidos segundos pisos, y casas nuevas en Broward, Miami-Dade y Palm Beach, y podemos incluir la evaluación estructural desde el principio. Cuéntenos sobre su casa.