Convertir el garaje en el sur de Florida: permisos, estacionamiento, reglas de inundación y lo que implica

Recorra casi cualquier vecindario antiguo del sur de Florida y verá casas donde la puerta del garaje se cambió por una pared y una ventana. Las familias necesitan otro dormitorio, una oficina o un lugar para que viva un padre, y el garaje es el espacio más barato que ya está bajo techo.

También es la obra sin permiso más común que vemos. Hecha sin permiso, una conversión de garaje puede volverse un problema al vender o asegurar la casa, como explicamos en nuestro artículo sobre cómo legalizar una obra sin permiso. Bien hecha, es una de las ampliaciones que más rinden por lo que cuestan. Esto es lo que implica hacerla bien.

Tres preguntas antes de diseñar

1. ¿La zonificación lo permite? Muchas ciudades exigen que las casas unifamiliares mantengan un número mínimo de espacios de estacionamiento fuera de la calle, y algunas cuentan el garaje dentro de ese número. Si al convertir el garaje se queda corto, puede que necesite más espacio en la entrada o una aprobación de zonificación. El código de zonificación de su ciudad es donde se revisa, y nosotros lo revisamos antes de que pague los planos.
2. ¿La casa está en zona inundable, y a qué altura está el piso del garaje? Esta pregunta decide más proyectos que ninguna otra. Vea la siguiente sección.
3. ¿Hay asociación de propietarios? Quitar la puerta del garaje cambia el frente de la casa, y eso casi siempre necesita aprobación arquitectónica en una comunidad con asociación.

La regla de zonas inundables que frena muchas conversiones

Los pisos de garaje suelen construirse más bajos que el resto de la casa. En un área especial de riesgo de inundación de FEMA, las reglas federales dicen que las áreas totalmente cerradas por debajo del piso más bajo de un edificio solo se pueden usar para estacionar, dar acceso al edificio o guardar cosas. El espacio habitable tiene que estar a la altura que exijan las reglas locales de inundación, o por encima.

Por eso, si el piso de su garaje está por debajo de esa altura, en general no puede convertirlo en dormitorio o sala tal como está. Las opciones son subir el piso a la altura exigida, lo que afecta los umbrales de las puertas, la altura del techo y la conexión con la casa, o usar el espacio para algo que las reglas permitan. En casas antiguas, una conversión grande también puede contar para la regla del 50 por ciento de mejoras sustanciales, que explicamos en nuestro artículo sobre renovar en zona inundable.

Lo que implica la obra

Un cuarto frente a un apartamento independiente

Agregar un dormitorio u oficina que forma parte de la casa es una conversión. Agregar cocina y entrada propia para que alguien viva de forma independiente se parece más a una unidad de vivienda accesoria, que muchas ciudades regulan aparte por zonificación, con sus propias reglas de tamaño, estacionamiento y quién puede vivir allí. Decida cuál de las dos va a construir antes de diseñar, porque las aprobaciones son distintas.

El orden que funciona

1. Revise la zonificación y el estacionamiento, la zona de inundación y la elevación, y las reglas de la asociación.
2. Prepare los planos de la conversión, incluidos la pared nueva, la ventana, el piso y las instalaciones.
3. Consiga la aprobación de la asociación y el permiso de construcción; en una comunidad con asociación, las dos cosas pueden avanzar al mismo tiempo.
4. Construya, con inspecciones de estructura, electricidad, instalaciones mecánicas, aislamiento y la abertura nueva.
5. Apruebe la inspección final para que los pies cuadrados queden registrados, y luego actualice su seguro y su informe de mitigación de viento.

En resumen

Convertir el garaje muchas veces es la forma más barata de sumar un cuarto en el sur de Florida, siempre que la zonificación, el estacionamiento y las reglas de inundación lo permitan. Revise esas tres cosas primero y lo demás es obra común. Hacemos conversiones y otras ampliaciones de casas, incluida la nueva ventana o puerta de impacto y los permisos. Cuéntenos sobre su casa y le diremos si su garaje es buen candidato.