Los gravámenes de construcción en Florida: el Aviso al Dueño, el plazo de 90 días y cómo no pagar dos veces

La mayoría de la gente solo oye hablar de los gravámenes de construcción cuando aparece uno sobre su propiedad. Para entonces el dinero ya cambió de manos, y la pregunta es quién paga dos veces. La ley de gravámenes de Florida parte de una idea sencilla: quienes ponen mano de obra y materiales en una propiedad pueden cobrarse con la propiedad misma. Las reglas de avisos y plazos deciden cuándo eso es justo para el dueño y cuándo no.

Trabajamos con esta ley en cada obra, como el contratista que les paga a los subcontratistas y proveedores y como la empresa que le entrega las liberaciones al dueño. Así funciona desde los tres lados: el dueño que paga la obra, el subcontratista o proveedor que la hace, y el inversionista que compra o arregla propiedades.

Cómo un dueño termina pagando dos veces

Imagine una remodelación. Usted le paga a su contratista general. El contratista tiene que pagarles al plomero, al electricista, a la cuadrilla de drywall y a la tienda de materiales. Si el contratista se queda con su dinero y no le paga a uno de ellos, ese subcontratista o proveedor puede registrar un gravamen sobre su casa, aunque usted nunca firmó nada con él. El resumen de la ley que publica Florida para los consumidores lo dice claro: usted puede ser responsable si le paga todo al contratista y él después no les paga a sus proveedores o subcontratistas.

La ley equilibra ese riesgo con avisos. Los subcontratistas y proveedores que no tienen contrato con usted tienen que avisarle que están en la obra, y usted tiene herramientas para asegurarse de que les paguen antes de dar el siguiente pago.

Los documentos y plazos clave

Para dueños de casa: cómo protegerse

1. Asegúrese de que se registre el Aviso de Inicio de Obra. En trabajos de más de $5,000, tiene que estar registrado y colocado en la obra antes de la primera inspección. Solo el dueño lo puede firmar. Si tiene un préstamo de construcción, la ley de Florida exige que el prestamista lo registre antes de desembolsar fondos de construcción al contratista, y el prestamista le responde a usted por los daños si no lo hace; colocarlo en la obra sigue siendo su responsabilidad. Identifica al dueño, al contratista y al prestamista, y les dice a los subcontratistas y proveedores a dónde mandar sus avisos. Si la obra no empieza dentro de los 90 días desde su registro, queda sin efecto y hay que registrarlo de nuevo.
2. Guarde cada Aviso al Dueño que reciba. Cada uno es un nombre en su lista de personas a las que hay que pagar. Un Aviso al Dueño inesperado no es una acusación; es un subcontratista o proveedor protegiendo sus derechos, y es normal en una obra bien llevada.
3. Pida liberaciones antes de pagar. Antes de cada pago, pida una liberación de gravamen al contratista y a cada subcontratista y proveedor que le entregó un Aviso al Dueño, por el trabajo que está pagando. El resumen de Florida les dice a los dueños que pidan estas renuncias antes de hacer cualquier pago.
4. Pida la declaración de pago final antes del último cheque. La declaración de pago final del contratista enumera a quienes no se les ha pagado todo. No suelte el pago final hasta tenerla junto con las liberaciones finales.
5. Sepa cómo maneja su prestamista los avisos y los desembolsos. Con un préstamo de construcción, el prestamista se designa en el Aviso de Inicio de Obra para recibir copias de cada Aviso al Dueño, y un prestamista que le paga al contratista después de recibir uno queda sujeto a las mismas reglas de pago correcto que el dueño. Aun así, pregúntele a su prestamista cómo recoge las liberaciones antes de cada desembolso, porque un desembolso pagado sin ellas deja el riesgo sobre su propiedad. Y no haga pagos después de que venza el Aviso de Inicio de Obra: el formulario de la ley advierte que esos son pagos indebidos que pueden hacerle pagar dos veces.
6. Ciérrelo. Al terminar la obra, registre un Aviso de Terminación del Aviso de Inicio de Obra, siguiendo las reglas de entrega vigentes desde 2023.

Su contrato debe dejar claro cómo se manejan las liberaciones y la declaración final. Nuestra lista para el contrato de remodelación explica el aviso de la ley de gravámenes que Florida exige en el propio contrato, y nuestra guía sobre cómo contratar a un contratista general cubre el resto de la verificación.

Para subcontratistas y proveedores: cómo proteger su derecho al gravamen

• Entregue el Aviso al Dueño temprano. Si no tiene contrato directo con el dueño, entréguelo antes de empezar o dentro de los 45 días desde su primer aporte. El resumen de Florida es directo: un gravamen no se puede ejecutar si no se entregó el Aviso al Dueño.
• Consiga el Aviso de Inicio de Obra. Le da el dueño, la dirección y la descripción legal correctos, más cualquier prestamista y fiador. Los errores en nombres y descripciones causan la mayoría de los problemas con los avisos.
• Lleve el control de su último día de aporte. El plazo de 90 días para registrar el gravamen corre desde el último día en que aportó mano de obra, servicios o materiales, así que guarde los tickets de entrega y los registros diarios.
• Registre y entregue el gravamen correctamente. Regístrelo en el condado donde se hizo la obra, y entrégueselo al dueño antes de registrarlo o dentro de los 15 días siguientes.
• Reclame solo lo que se le debe. Un gravamen cubre la mano de obra, los servicios y los materiales no pagados que quedaron en la propiedad. Un gravamen exagerado o descuidado puede declararse fraudulento, y quien gana un juicio de gravamen puede cobrar los honorarios de abogados según la sección 713.29, lo que corta en las dos direcciones.
• Cuide el límite de un año. Un gravamen que no se ejecuta con una demanda dentro del año desde su registro se pierde, y un Aviso de Impugnación del dueño puede reducir ese plazo a 60 días.

Los contratistas generales que contratan subcontratistas enfrentan las mismas reglas desde el otro lado. La lista de precalificación para demolición comercial de nuestra división de demolición muestra cómo encajan las liberaciones de gravamen en los papeles de un subcontratista.

Para inversionistas: comprar y arreglar propiedades

• Busque gravámenes antes de comprar. Los gravámenes, los Avisos de Inicio de Obra y los Avisos de Impugnación se registran en los registros oficiales del condado. Un Aviso de Inicio de Obra abierto significa que se empezó una obra que quizás no se cerró. Su compañía de títulos debería encontrar los gravámenes registrados; pregunte cómo maneja los gravámenes de construcción y las obras no registradas.
• Revise también los permisos. Los permisos abiertos o vencidos y las ampliaciones sin permiso suelen venir con el mismo problema. Nuestra guía sobre cómo legalizar obras sin permiso explica cuánto puede costar.
• En su propia remodelación, usted es el dueño. Las mismas reglas lo protegen: firme el Aviso de Inicio de Obra, pida liberaciones a cada uno que le envió un Aviso al Dueño y no haga el pago final sin la declaración de pago final del contratista. Si un prestamista privado o de construcción financia la obra, él registra el Aviso de Inicio de Obra antes del primer desembolso y recibe copias de los Avisos al Dueño, así que pida desde el principio su proceso de desembolsos y liberaciones.
• Vender con un gravamen abierto. El resumen de Florida advierte que quizás no pueda vender una propiedad hasta pagar o resolver los gravámenes pendientes, lo que puede frenar una reventa o un refinanciamiento.

Cómo se quita un gravamen

• Pago y una liberación o satisfacción registrada. Desde 2023, una satisfacción o liberación registrada tiene que llevar la firma notariada de quien puso el gravamen y la referencia en los registros oficiales y la fecha de registro del gravamen.
• Aviso de Impugnación del Gravamen. El dueño lo registra, y quien puso el gravamen tiene 60 días desde que lo recibe para demandar o el gravamen se extingue.
• Orden de mostrar causa. El dueño puede pedirle al tribunal que obligue a quien puso el gravamen a explicar, dentro de los 20 días desde la notificación, por qué no se debe quitar.
• Transferirlo a una fianza. El gravamen se puede pasar de la propiedad a una fianza o a un depósito en efectivo. Desde 2023 ese depósito es el monto reclamado más intereses, más $5,000 o el 25 por ciento del monto reclamado.
• Dejar que corra el plazo. Un gravamen que no se ejecuta dentro del año desde su registro vence.

Cuando hay una disputa por un gravamen, hable pronto con un abogado de construcción. Como la ley de gravámenes permite cobrar honorarios, el que pierde puede terminar pagando los abogados del otro.

En resumen

La ley de gravámenes de Florida protege a quienes construyen y les da a los dueños las herramientas para no pagar dos veces. Dueños: registren el Aviso de Inicio de Obra, pidan liberaciones antes de cada pago y la declaración de pago final antes del último cheque. Subcontratistas y proveedores: entreguen su Aviso al Dueño dentro de los 45 días y cuiden los plazos de 90 días y de un año. Inversionistas: revisen los registros antes de comprar. Hacemos renovaciones, ampliaciones, casas nuevas y adecuaciones de locales comerciales en Miami-Dade, Broward y Palm Beach, con liberaciones en cada pago. Cuéntenos sobre su proyecto.