Renovar una casa antigua en Hollywood, FL: permisos, reglas históricas y lo que hay detrás de las paredes

Tenemos sede en Hollywood, así que mucho de nuestro trabajo es en casas por las que pasamos todos los días. Hollywood la planificó Joseph W. Young a principios de los años veinte, se incorporó como ciudad en 1925 y creció por etapas después. Cerca del centro, de los Lagos y de la playa están algunas de las casas más antiguas del Condado de Broward, junto a muchas casas de bloque de los años cincuenta a los setenta que ya están listas para una renovación completa.

Vale la pena renovar esas casas. También traen un conjunto de sorpresas bastante predecible. Así funciona el proceso en la Ciudad de Hollywood y esto es lo que hay que planear.

Cómo funcionan los permisos en Hollywood

Los permisos los emite la División de Construcción de la Ciudad de Hollywood, bajo el mismo Código de Construcción de Florida y las mismas reglas del Condado de Broward que el resto del condado. Hay algunos detalles locales que conviene conocer:

• Firmas. Las solicitudes de permiso las firman el dueño de la propiedad, o un apoderado con carta notariada del dueño, y el contratista licenciado, con prueba de licencia y seguro. En trabajos de menos de $2,500, solo firma el contratista.
• Aviso de Inicio de Obra. En trabajos de más de $2,500, hay que colocar en la obra un Aviso de Inicio de Obra (Notice of Commencement) registrado antes de poder programar la primera inspección.
• Ampliaciones. Se exige un levantamiento de ubicación antes de la primera inspección de la viga de amarre, y un levantamiento final con certificado de elevación antes de la inspección final.
• Permisos exprés. La ciudad ha ofrecido permisos exprés sin cita en el Ayuntamiento para permisos menores como ventanas, puertas, contraventanas, techos y trabajos pequeños de electricidad, plomería y mecánica. Los proyectos grandes pasan por la revisión de planos normal.
• Estado de los permisos. Puede buscar los permisos y su estado en línea, lo que también sirve para revisar qué se permisó en una casa antes de comprarla.

Para saber cuánto tarda la revisión una vez presentada la solicitud, vea nuestro artículo sobre los plazos de los permisos de construcción.

Si la casa está en un distrito histórico

Hollywood tiene una Junta de Preservación Histórica, y las propiedades en las zonas históricas de la ciudad necesitan su aprobación para muchos cambios exteriores. Las zonas que más aparecen son:

• El Distrito Histórico de Recursos Múltiples del Área de los Lagos, que incluye muchas casas unifamiliares del vecindario Hollywood Lakes.
• El Distrito Histórico Superpuesto de Hollywood Beach.
• El Distrito Comercial Histórico de Hollywood, a lo largo del Hollywood Boulevard en el centro.

La junta emite Certificados de Conformidad de diseño, que cubren cosas como renovaciones exteriores de casas unifamiliares, ampliaciones, casas nuevas e incluso entradas de autos en el jardín delantero, y certificados aparte para demoliciones parciales. Si su casa está en una de estas zonas, planee el diseño exterior en torno a esa revisión e inclúyala en el cronograma. Las obras interiores que no cambian el exterior llevan un permiso normal.

Lo que solemos encontrar detrás de las paredes

Zonas inundables cerca del agua

Partes de Hollywood cerca del Intracoastal, los lagos y la playa están en zonas de inundación de FEMA. Si una casa antigua allí está por debajo de la elevación de inundación que se exige hoy, una renovación grande puede activar la regla del 50 por ciento, que puede obligar a poner toda la casa al día con las normas de inundación actuales. Revise la zona de inundación y consiga un certificado de elevación antes de definir el alcance. Nuestro artículo sobre la regla del 50 por ciento explica cómo funciona.

El orden que funciona

1. Revise el historial de permisos, la zona de inundación y la condición histórica.
2. Inspeccione lo que pueda antes de cotizar: cámara en los desagües, panel eléctrico, ático y conexiones del techo.
3. Defina el alcance, con partidas provisionales para los hallazgos probables.
4. Consiga la aprobación histórica si corresponde, y luego el permiso de construcción.
5. Registre y coloque el Aviso de Inicio de Obra, y luego empiece la obra y las inspecciones.
6. Después de la inspección final, actualice su seguro y haga una nueva inspección de mitigación de viento.

En resumen

Las casas antiguas de Hollywood son casas sólidas en buenos terrenos, y una renovación bien planeada les saca mucho provecho. Averigüe temprano si la casa es histórica o está en zona inundable, inspeccione las instalaciones antes de cotizar y presupueste lo que hay detrás de las paredes. Somos una empresa de Hollywood, y hacemos renovaciones integrales, cocinas y baños y ventanas y puertas de impacto en todo Hollywood y el resto de Broward. Cuéntenos sobre su casa.