La inspección de seguridad de 25 años del Condado de Broward: lo que deben saber dueños y juntas directivas

Si es dueño o administra un condominio, un edificio de apartamentos, de oficinas o comercial en el Condado de Broward, en algún momento llega una carta certificada del funcionario de construcción de su ciudad diciendo que el edificio debe hacer su inspección de seguridad. Mucha gente todavía la llama la inspección de 40 años. Ese nombre quedó viejo. Broward ahora empieza a los 25 años.

Así funciona hoy el Programa de Inspección de Seguridad de Edificios del Condado de Broward, según la política de la Junta de Reglas y Apelaciones, y esto es lo que pasa después de que el informe del ingeniero llega a su escritorio.

Qué edificios la necesitan

El programa se aplica a los edificios de 25 años o más, contados desde la fecha en que se emitió el certificado de ocupación, con nuevas inspecciones cada 10 años. Las terrazas elevadas, los balcones, muelles y muros de contención se incluyen cuando están unidos a un edificio cubierto o lo sostienen.

Los plazos

1. La lista. Cada año la Junta de Reglas y Apelaciones le da a cada ciudad y al condado una lista de los edificios que deben inspeccionarse.
2. El aviso. Entre junio y agosto, el funcionario de construcción le envía al dueño un aviso por correo certificado. No recibirlo no libera al dueño de los plazos.
3. El informe: 180 días. El dueño contrata a un ingeniero o arquitecto licenciado en Florida, que inspecciona y entrega el informe sellado y los formularios dentro de 180 días desde el aviso. El funcionario de construcción puede dar hasta 60 días más.
4. Las reparaciones: 180 días. Las reparaciones exigidas en general vencen dentro de 180 días desde la fecha del informe, salvo que el funcionario de construcción fije otro plazo, y el funcionario puede dar hasta 60 días para sacar los permisos de reparación.

Qué se inspecciona

• Estructura. El estado general de la estructura en lo que afecta la seguridad: cimientos, columnas, vigas, losas, balcones, barandas, losas de estacionamiento y elementos parecidos. El informe señala el deterioro estructural sustancial, que la política distingue de problemas superficiales como grietas cosméticas o pintura descascarada, salvo que el ingeniero determine que indican algo peor.
• Electricidad. Equipos de acometida, paneles, estado del cableado y elementos parecidos, inspeccionados por un ingeniero licenciado en Florida con experiencia en electricidad. Las imágenes térmicas quedan a criterio del inspector.
• Informes. Una narración sellada, los formularios estructural y eléctrico del condado y fotos a color de los defectos, con las reparaciones recomendadas.

En los edificios más altos o grandes que cumplen la definición de edificio umbral de Florida, la parte estructural la debe preparar un ingeniero estructural licenciado que además sea inspector especial licenciado. En edificios con muchas unidades, el profesional que inspecciona decide cuántas unidades revisar.

Cómo se relaciona con la inspección de hito del estado

Desde el derrumbe de Surfside, Florida exige inspecciones de hito para los edificios de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más. Broward redactó su programa para que sirva como cumplimiento de las fases uno y dos de la inspección de hito del estado, así que un condominio en Broward no necesita dos inspecciones separadas. Nuestro artículo sobre lo que pasa después de un informe de hito explica la parte estatal, incluidas las reglas de las reservas del condominio.

La fase de reparaciones

En las reparaciones está la mayor parte del dinero y del estrés. Algunas cosas que les decimos a las juntas y a los dueños:

• El ingeniero diseña, el contratista construye. Las reparaciones estructurales siguen los planos de reparación del ingeniero y necesitan permiso. La restauración de concreto por lo general se cotiza por cantidades, porque el alcance real del daño solo aparece cuando se abre.
• El código actual puede aplicarse a la reparación. Un edificio existente no tiene que ponerse al día con el código actual solo por haberse inspeccionado, pero las reparaciones pueden tener que cumplirlo.
• Hable temprano con los contratistas. Los 180 días pasan rápido cuando se suman las cotizaciones, los permisos y el trabajo en un edificio ocupado. Pedir precios mientras se termina el informe ahorra semanas.
• Lo eléctrico suele resolverse rápido. Muchos hallazgos eléctricos, como la rotulación de paneles, tapas dañadas o equipos corroídos, se arreglan pronto y se cierran temprano.

En Fort Lauderdale, los informes y los permisos de reparación se tramitan por LauderBuild, el portal de la ciudad; otras ciudades tienen sus propios sistemas. Consulte con su departamento de construcción cómo quiere recibir el informe.

En resumen

En Broward, la inspección de seguridad empieza a los 25 años, se repite cada 10, incluye estacionamientos y barandas, y corre con dos relojes de 180 días: uno para el informe y otro para las reparaciones. Planee la fase de reparaciones antes de que llegue el informe. Hacemos restauración de concreto y reparaciones estructurales en condominios, edificios de apartamentos y comerciales en Hollywood, Fort Lauderdale, Hallandale Beach y en todo Broward, trabajando con los planos de reparación de su ingeniero. Envíenos su informe y le explicamos cómo será la fase de reparaciones.