Construir o remodelar en Fort Lauderdale: LauderBuild, muros de contención, zonas inundables y edificios antiguos

Fort Lauderdale tiene más millas de canales de lo que la mayoría imagina, un centro lleno de torres, condominios frente a la playa y vecindarios de casas de mediados del siglo pasado que hoy son candidatas ideales para renovar. La mezcla de agua, antigüedad y densidad le da a la ciudad su propio conjunto de reglas, además de las del Condado de Broward.

Esta guía explica lo que es propio de construir y remodelar en Fort Lauderdale, desde el portal de permisos hasta el muro de contención.

Los permisos se tramitan por LauderBuild

Desde el 1 de enero de 2024, todas las solicitudes de permiso y los documentos relacionados en Fort Lauderdale se presentan por LauderBuild, el portal en línea de la ciudad. En la práctica significa:

• Los contratistas se registran primero. Los contratistas registran su licencia en LauderBuild y entregan allí los documentos de licencia, seguro y compensación laboral, no por correo electrónico ni postal. Un contratista que nunca ha trabajado en la ciudad tiene que hacerlo antes de presentar una solicitud.
• Revisión digital de planos. Los planos se suben y se revisan en forma digital en la sala de planos de LauderBuild, donde aparecen los comentarios y las correcciones.
• Inspecciones en línea. Los usuarios registrados programan las inspecciones en el portal, y cualquiera puede ver el estado de un permiso y los resultados de las inspecciones.
• Revise antes de comprar. Como los registros se pueden buscar, LauderBuild también sirve para revisar rápido el historial de permisos de una propiedad.

Muros de contención e inundación por mareas

En las casas frente a canales y al Intracoastal, el muro de contención ya forma parte de cualquier conversación de obra. En 2020 el Condado de Broward adoptó normas de resiliencia para las barreras contra inundación por mareas, y les dio plazo a las ciudades para adoptarlas:

• Altura mínima. Los muros de contención, taludes y bermas nuevos o reparados y rehabilitados de forma sustancial deben construirse a por lo menos 5 pies NAVD88 según la norma del condado.
• Mal estado. Se presume que un muro está en mal estado si deja que el agua de marea pase a través o por encima de él hacia la propiedad de un vecino o la calle. Los dueños que reciben una citación deben demostrar que empezaron las reparaciones dentro de 60 días y terminarlas dentro de 365 días.
• Declaración en la venta. Los contratos de venta de propiedades en una zona influida por las mareas deben incluir una declaración que lo indique.

Zonas inundables y la regla del 50 por ciento

Gran parte de Fort Lauderdale está en zonas de inundación de FEMA, sobre todo cerca de los canales y la playa. En una casa antigua por debajo de la elevación de inundación que se exige hoy, una renovación o ampliación grande puede activar la regla del 50 por ciento y obligar a poner toda la casa al día con las normas de inundación actuales. Consiga temprano un certificado de elevación. Nuestro artículo sobre la regla del 50 por ciento explica cómo se cuentan los costos de mejora, y nuestra guía de segundos pisos explica por qué construir hacia arriba choca con la misma regla.

Edificios antiguos y la inspección de 25 años

Fort Lauderdale tiene muchos edificios de condominio, de apartamentos y comerciales de los años sesenta a los noventa. Según el Programa de Inspección de Seguridad de Edificios de Broward, la mayoría de los edificios, salvo las viviendas pequeñas y las casas adosadas, necesitan una inspección estructural y eléctrica a los 25 años y luego cada 10, con 180 días para entregar el informe y en general 180 días para terminar las reparaciones. En Fort Lauderdale esos informes se presentan por LauderBuild. Nuestra guía de la inspección de 25 años explica los detalles.

Frente a la playa

• Permisos costeros. Las obras importantes del lado del mar de la Línea de Control de Construcción Costera de Florida necesitan un permiso del estado además del permiso de la ciudad. Vea nuestro artículo sobre construir cerca de la playa.
• Iluminación por las tortugas marinas. La ciudad regula la luz visible desde la playa en edificios nuevos y existentes, e indica que la temporada de anidación va del 1 de marzo al 31 de octubre. Eso afecta las lámparas e incluso el vidrio que elija para las ventanas frente a la playa.

Reglas contra huracanes

Fort Lauderdale está en la Zona de Huracanes de Alta Velocidad, como todo Broward, así que las ventanas, puertas y techos necesitan aprobaciones para la HVHZ, por lo general una NOA de Miami-Dade. Nuestra guía sobre cómo buscar una NOA muestra cómo revisar los productos de su presupuesto.

En resumen

En Fort Lauderdale, planee en torno a cuatro cosas: LauderBuild para cada permiso, las reglas de muros de contención e inundación por mareas frente al agua, las elevaciones de inundación en casas antiguas y la inspección de 25 años en edificios antiguos. Hacemos renovaciones de casas, ventanas y puertas de impacto, adecuación de locales comerciales y restauración de concreto en Fort Lauderdale y en todo Broward. Cuéntenos su proyecto.