Se aprobó la Enmienda 3 en Florida: qué significa para sus impuestos a la propiedad si remodela, amplía o construye

Dos días después de la elección, la pregunta que ya estamos oyendo es sencilla: si los impuestos a la propiedad van a bajar, ¿es el momento de hacer por fin esa ampliación? La respuesta honesta es que la Enmienda 3 ayuda, pero no cambia la regla que más importa para la construcción, que es cómo se suman las mejoras nuevas a su valoración. Esto es lo que se aprobó, lo que no cambió y cómo pensar el momento de un proyecto.

Qué hace la Enmienda 3

Lo que no cambió: cómo se gravan las mejoras

La regla Save Our Homes de Florida limita cuánto puede subir cada año la valoración de una vivienda principal al 3 por ciento o al cambio en la inflación, lo que sea menor. Ese tope cubre la casa tal como está. No cubre lo que usted le agrega. Según la sección 193.155 de los Estatutos de Florida, los cambios, ampliaciones y mejoras a una vivienda principal se valoran a su valor justo, es decir, a valor de mercado, el primer 1 de enero después de quedar sustancialmente terminados, y ese monto se suma encima de su valoración con tope.

• Ampliaciones y segundos pisos. Los pies cuadrados nuevos entran a la lista a valor de mercado. Nuestro artículo sobre ampliaciones de segundo piso explica el lado de la construcción.
• Remodelaciones grandes. Una renovación completa que suma valor puede subir la valoración de la misma forma. Las reparaciones de rutina son otra cosa; pregúntele a su tasador de propiedades cómo se tratará un proyecto específico.
• Casas nuevas. Una casa nueva en un lote se valora a valor de mercado al terminarse, y después queda con tope cuando usted obtiene la exención de vivienda principal.
• Los impuestos escolares siguen aplicando. Aunque la nueva exención cubra casi todos sus impuestos no escolares, la parte escolar se sigue calculando por encima de la exención escolar de $25,000, así que el valor agregado igual aparece en su factura.

Protección contra huracanes: el beneficio fiscal que todavía no existe

Va a leer en internet que las ventanas de impacto, las contraventanas y un techo más fuerte no suben su valoración. Tenga cuidado. Los votantes de Florida le dieron a la Legislatura el poder de excluir de la valoración las mejoras de resistencia al viento en 2008, pero la Legislatura no ha aprobado una ley que lo haga. Un proyecto de la Cámara murió en comité en 2025, y en 2026 un proyecto del Senado para excluir mejoras como la fijación del entablado del techo, las conexiones del techo con las paredes, las contraventanas y la protección de aberturas pasó el Senado 38 a 0 y luego murió en la Cámara. Hoy, esas mejoras se tratan como cualquier otra mejora.

Hay dos excepciones. Según la sección 193.624, el valor de los equipos de energía renovable, como paneles solares, inversores y dispositivos relacionados, no se puede contar al valorar una propiedad residencial. Y proteger la casa igual rinde de otras formas: una inspección de mitigación de viento puede bajar la prima de su seguro contra vientos, que para muchos dueños del sur de Florida es una cifra mayor que el cambio en los impuestos.

Reconstruir después de una tormenta

El huracán Isaias trajo condiciones de huracán al Panhandle de Florida en octubre, y el sur de Florida ha tenido lluvias fuertes con inundaciones este otoño. Si una vivienda principal se daña o se destruye por "infortunio o calamidad", la sección 193.155 le permite reconstruir sin perder su valoración con tope, siempre que la casa reconstruida no pase del 110 por ciento de los pies cuadrados anteriores, o de 1,500 pies cuadrados en total, y que la obra empiece dentro de los tres años después del 1 de enero siguiente al daño. Solo la parte que supera esos límites se suma a valor de mercado. Nuestro artículo sobre reparaciones por daños de tormenta y reclamos al seguro explica el lado de la reparación.

Para inversionistas y arrendadores

• Las valoraciones de los alquileres crecen más lento. El tope anual de aumento de la valoración para propiedades que no son vivienda principal baja de 10 a 5 por ciento en los impuestos no escolares desde la lista de 2027.
• Las mejoras igual cuentan. Renovar un alquiler o una propiedad para revender suma el valor de la mejora a la valoración, igual que en una vivienda principal.
• Compradores que se mudan a Florida. Los compradores de otros estados que se hagan residentes después del 31 de diciembre de 2026 reciben la exención mayor solo desde su quinto año de exención, lo que importa si está poniendo precio a una casa para ese mercado.
• La portabilidad se amplió en 2026. Un paquete fiscal de 2026 permite transferir el beneficio acumulado de Save Our Homes desde cualquier vivienda principal que se dejó en los tres años anteriores, no solo la última.

¿Conviene esperar para remodelar o construir?

Para la mayoría de los dueños con vivienda principal, la Enmienda 3 hace que una remodelación o ampliación cueste menos de mantener, no más, porque una parte mayor del impuesto no escolar sobre el valor agregado queda bajo la exención más grande. Pocas veces es una razón para atrasar un proyecto que necesita. Ahora mismo importan más dos cosas: el Código de Construcción de Florida 2026, que rige para las solicitudes de permiso desde el 31 de diciembre de 2026, y la fecha de valoración del 1 de enero, que decide en qué año fiscal entra su mejora. Nuestras guías sobre cuánto cuesta construir y cuánto tarda le ayudan a planear las dos cosas.

Demoler y reconstruir es otro caso. La exención de vivienda principal depende de vivir en la casa el 1 de enero, y la protección por tormenta que explicamos arriba no cubre una demolición voluntaria, así que una demolición que cruza un 1 de enero le puede costar la exención y reiniciar Save Our Homes. Nuestra división de demolición explica cómo planearlo en la Enmienda 3 y demoler su casa en Florida.

En resumen

La Enmienda 3 baja los impuestos no escolares de las viviendas principales desde 2027 y frena el crecimiento de la valoración de los alquileres, pero las mejoras se siguen sumando a valor de mercado el primer 1 de enero después de terminarse, los impuestos escolares siguen aplicando y todavía no hay un beneficio fiscal por proteger la casa contra huracanes. Para su situación exacta, pregúntele al tasador de propiedades de su condado, y para el lado de la construcción, cuéntenos sobre su proyecto. Construimos ampliaciones, renovaciones y casas nuevas, e instalamos ventanas y puertas de impacto, en Miami-Dade, Broward y Palm Beach.