Construir o remodelar en Miami Beach: distritos históricos, revisión de diseño y reglas de inundación

Miami Beach es una isla barrera con arquitectura famosa en todo el mundo a pocos pies sobre el agua. Esos dos hechos marcan casi todas las reglas de construcción de la ciudad: proteger los edificios históricos y subir todo más alto.

Si va a renovar una casa, un condominio o un local comercial pequeño en Miami Beach, esto es lo que hay que planear antes de diseñar.

Dos juntas de diseño, según dónde esté

La revisión histórica es común aquí, porque grandes partes de la ciudad, incluida buena parte de South Beach, están en distritos históricos designados localmente. Las audiencias de las juntas son públicas, y temas como la demolición total de una casa antigua o una ampliación a una casa histórica pueden recibir comentarios de grupos de preservación. Incluya el tiempo de las juntas en el cronograma, y diseñe el exterior según el carácter del distrito desde el principio.

La regla del 50 por ciento, al estilo de Miami Beach

Casi todo Miami Beach está en zona de inundación de FEMA, y muchos edificios antiguos están por debajo de la elevación que se exige hoy. Cuando el costo de las mejoras o reparaciones llega al 50 por ciento del valor de mercado del edificio, toda la estructura debe ponerse al día con las reglas de inundación para construcción nueva. La ciudad explica cómo lo calcula:

• Un período móvil de un año. La ciudad suma el valor de obra de todos los permisos de construcción de la Ciudad de Miami Beach sobre la propiedad en el último año. Dividir una renovación en permisos seguidos no evita la regla.
• Valor de mercado. El denominador es el valor fijado por el Tasador de Propiedades del Condado de Miami-Dade, o una tasación certificada por costo de reposición depreciado.
• Si pasa del 50 por ciento. Todos los aspectos de la estructura deben cumplir, lo que por lo general significa elevarla, usar materiales resistentes a inundaciones por debajo de la elevación de inundación y agregar aberturas de ventilación para el agua.

En una casa antigua, esta sola regla muchas veces decide entre una renovación cuidadosa que queda por debajo del límite y una reconstrucción completa. Nuestro artículo sobre la regla del 50 por ciento explica cómo se cuentan los costos.

Construir más alto: la altura adicional de seguridad

En las casas nuevas, la ciudad exige que el piso terminado quede por encima de la elevación de inundación base más una altura adicional de seguridad (en inglés, freeboard). Según las normas de resiliencia de la ciudad, la elevación de inundación base mínima es de 8.0 pies NGVD (6.44 pies NAVD), y la altura adicional debe ser de por lo menos 1 pie y no más de 5 pies. Las plantas bajas de los edificios nuevos también se diseñan con altura suficiente para poder elevarse en el futuro a medida que se suben las calles. El piso más alto cambia todo, desde la pendiente de la entrada de autos hasta las escaleras y el diseño de la entrada, así que va en el primer boceto, no en el último.

Muros de contención

En enero de 2021 la Comisión de la Ciudad adoptó sus normas de muros de contención:

• Altura. Los muros nuevos deben llegar a 5.7 pies NAVD, o a 4 pies NAVD si se construyen para poder subirse a 5.7 en el futuro.
• Cuándo hay que mejorar los muros existentes. Cuando la propiedad tiene construcción nueva o una mejora sustancial.
• Muros en mal estado. Los dueños tienen hasta 730 días para poner en cumplimiento un muro en mal estado, y los muros privados deben mantenerse para que no inunden a los vecinos ni la calle. Las infracciones pueden traer multas diarias de $250, o de $500 si se repiten.
• Permisos. Cambiar un muro de contención necesita permisos del Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados Unidos, del Estado de Florida, del Condado de Miami-Dade y de la Ciudad de Miami Beach, así que empiece temprano.

Aire salado y edificios antiguos

La exposición constante al mar acelera la oxidación del acero dentro del concreto, que aparece como grietas y desprendimientos en balcones, bordes de losa y columnas. Los edificios antiguos de condominio y de apartamentos pasan por la recertificación del Condado de Miami-Dade y, en los condominios de tres pisos habitables o más, por la inspección de hito de Florida, seguidas de plazos de reparación. Nuestro artículo sobre las reparaciones por inspección de hito explica qué pasa después del informe del ingeniero, y nuestra guía para remodelar un condominio explica cómo remodelar una unidad.

Frente a la playa

Las obras importantes del lado del mar de la Línea de Control de Construcción Costera de Florida necesitan un permiso del estado además del de la ciudad, y la luz visible desde la playa importa durante la temporada de anidación de las tortugas marinas. Vea nuestro artículo sobre construir cerca de la playa. Como todo Miami-Dade, Miami Beach está en la Zona de Huracanes de Alta Velocidad, así que las ventanas, puertas y techos necesitan aprobaciones de productos de Miami-Dade; nuestra guía sobre cómo buscar una NOA muestra cómo revisarlas.

El orden que funciona

1. Confirme si la propiedad está en un distrito histórico o es un sitio histórico, y qué junta la revisa, si corresponde.
2. Averigüe la zona de inundación, la elevación de inundación base y consiga un certificado de elevación, y sume los permisos sacados en el último año.
3. Decida temprano si el proyecto queda por debajo del 50 por ciento o se diseña como una renovación o reconstrucción completa según las normas de inundación.
4. En terrenos frente al agua, haga inspeccionar el muro de contención y planee sus permisos junto con los de la casa.
5. Pase la revisión de la junta, luego el permiso de construcción, y después la obra y las inspecciones.

En resumen

Miami Beach premia los proyectos que empiezan con las preguntas correctas: qué junta, qué altura, cuánto en el último año y qué pasa con el muro de contención. Respóndalas antes de diseñar y el resto del proceso es manejable. Hacemos renovaciones de casas, casas nuevas, ventanas y puertas de impacto y restauración de concreto en Miami Beach y en el resto de Miami-Dade. Cuéntenos sobre su propiedad.