Inspecciones de hito en condominios de Florida: quién la necesita, cuándo vence y qué dice el informe

Después del derrumbe de Champlain Towers South en Surfside en 2021, Florida creó una inspección obligatoria en todo el estado para los edificios de condominio antiguos, llamada inspección de hito. Hoy forma parte de la vida de toda asociación con un edificio de cierto tamaño y antigüedad, y es el primer paso de un proceso que muchas veces termina en reparaciones de concreto y en una conversación sobre las reservas.

Este artículo explica la inspección en sí: quién la necesita, cuándo, qué pasa y qué significa el informe. Para lo que viene después del informe, vea nuestro artículo sobre las reparaciones por inspección de hito.

Qué edificios necesitan una inspección de hito

• Los edificios de condominio y de cooperativa de tres o más pisos habitables. Una ley de 2025 agregó la palabra habitables, lo que puede dejar fuera algunos edificios cuyo nivel más bajo es solo estacionamiento.
• No están cubiertos: las casas unifamiliares, dúplex, tríplex y cuádruplex de tres pisos habitables o menos, ni los edificios que no son condominios ni cooperativas, aunque los edificios de alquiler y comerciales pueden entrar en un programa del condado, como la inspección de 25 años de Broward.

Cuándo vence

Cómo la manejan los tres condados

Fase uno y fase dos

1. La fase uno es una inspección visual de las áreas habitables y no habitables del edificio, hecha por un arquitecto o ingeniero licenciado en Florida. El ingeniero busca señales de deterioro estructural sustancial, como concreto desprendido, acero de refuerzo expuesto u oxidado, grietas, filtraciones de agua y hundimientos.
2. Si la fase uno no encuentra deterioro estructural sustancial, la inspección queda completa hasta el siguiente hito, aunque el informe puede recomendar mantenimiento.
3. Si lo encuentra, sigue una inspección de fase dos. La fase dos puede incluir pruebas que abren o toman muestras de la estructura para entender el daño, y termina con recomendaciones de reparación. Se debe entregar un informe de avance dentro de 180 días después del informe de fase uno.

Qué contiene el informe

• Un informe sellado del arquitecto o ingeniero, con un resumen aparte de los hallazgos.
• Si hay deterioro estructural sustancial, y dónde.
• Cualquier condición que haga inseguro el edificio, que debe informarse al funcionario de construcción.
• Las reparaciones recomendadas y, en la fase dos, el plan y el plazo para hacerlas.

Después del informe

Si la fase dos pide reparaciones, cada gobierno local debe exigir que se programen o empiecen dentro del plazo que fije, a más tardar un año después de recibir el informe de fase dos. Los edificios cubiertos por la ley de hito también necesitan un estudio de reservas para la integridad estructural. Nuestro artículo sobre las reparaciones por inspección de hito explica cómo se diseñan, cotizan y permisan las reparaciones, y las reglas de reservas de 2025.

Cómo puede prepararse una junta directiva

• Conozca la fecha del certificado de ocupación de su edificio y si su funcionario local usa 25 o 30 años.
• Reúna planos, informes de inspecciones anteriores, registros de reparaciones y permisos para el ingeniero.
• Organice el acceso a techos, balcones, estacionamientos, cuartos mecánicos y eléctricos, y a una muestra de unidades.
• Presupueste la inspección y la posibilidad de una fase dos.
• Empiece a hablar con contratistas de reparación en cuanto la fase uno sugiera problemas, en lugar de esperar el informe final de fase dos.

En resumen

Si su edificio de condominio tiene tres o más pisos habitables y se acerca a los 25 o 30 años, la inspección de hito está por llegar. Conozca su plazo, prepare los registros, lea el informe completo y planee temprano la fase de reparaciones. Hacemos restauración de concreto y reparaciones estructurales en edificios de condominio de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, trabajando con los planos de su ingeniero. Envíenos su informe.