La respuesta corta
Muchos proyectos en el sur de Florida empiezan con una demolición: demoler y reconstruir, una renovación con desmantelamiento completo o el vaciado de un local antes de adecuarlo. Puede contratar por separado a un contratista de demolición y a un constructor, o a un solo contratista licenciado para las dos cosas. Un solo contratista por lo general significa un contrato, un cronograma y una sola parte responsable del paso de la demolición a la construcción, que es donde ocurren la mayoría de los vacíos y las sorpresas: la desconexión de servicios, los trámites de asbesto, qué se queda y qué se va, y el estado del terreno que recibe el constructor. Los contratistas separados pueden seguir teniendo sentido en demoliciones muy grandes o especializadas, siempre que el paso de una etapa a otra quede por escrito.
La mayoría de los proyectos que terminan en algo nuevo empiezan con algo que se saca. Se demuele una casa de los años cincuenta para construir una nueva. Se sacan la cocina, los baños y la mitad de las paredes para una renovación integral. Se vacía un local comercial hasta dejar la estructura antes de instalar un restaurante. Se quita una ampliación sin permiso para rehacerla como corresponde.
Esa primera etapa es la demolición, y la pregunta que se hacen los dueños en lugares como Aventura y Coral Gables es si contratar una empresa para las dos partes o dos. Así conviene pensarlo.
Dos formas de contratarlo
| Contratistas de demolición y de construcción separados | Un solo contratista para las dos cosas | |
|---|---|---|
| Contratos | Dos contratos, dos conjuntos de condiciones, dos calendarios de pago | Un contrato que cubre las dos etapas |
| Cronograma | El constructor empieza cuando termina el contratista de demolición, y son comunes los tiempos muertos entre uno y otro | Un solo cronograma; la planificación de la obra avanza mientras se demuele |
| El paso de una etapa a otra | Cada contrato tiene que definir exactamente en qué estado queda el terreno | La misma empresa decide qué se saca y qué necesita la obra |
| Sorpresas | Cimientos viejos, tanques enterrados o un pozo séptico pueden terminar en una disputa sobre quién paga | Hay un solo responsable, y los cambios pasan por un solo proceso de órdenes de cambio |
| Permisos | Cada contratista saca sus propios permisos y programa sus inspecciones | Un solo contratista coordina los permisos de demolición y de construcción |
| Cuándo conviene | Demoliciones muy grandes o muy especializadas, o cuando ya eligió al constructor | Demoler y reconstruir, renovaciones con desmantelamiento, vaciados interiores y la mayoría de las obras residenciales y comerciales pequeñas |
Dónde fallan los proyectos: el paso de una etapa a otra
Demoler no es solo tumbar. Termina con un terreno en un estado concreto, y el precio del constructor supone un estado concreto. Cuando no coinciden, alguien paga por arreglar la diferencia. Estos son los puntos que conviene definir por escrito, lo haga quien lo haga:
- Servicios. La desconexión de electricidad, gas y agua, y el tapado del alcantarillado o la anulación del pozo séptico, tienen que estar hechos y documentados antes de demoler. El constructor necesita saber de dónde saldrán las conexiones nuevas.
- Asbesto. Los edificios comerciales y los residenciales de más de cuatro unidades por lo general necesitan un estudio de asbesto y un aviso federal por lo menos 10 días hábiles antes de la demolición. Las casas de cuatro unidades o menos en general están excluidas del aviso federal, pero los condados pueden exigir trámites igual; Broward, por ejemplo, pide una declaración de responsabilidades sobre el asbesto con los permisos de demolición.
- Losa y cimientos. ¿La losa vieja se queda, o se saca junto con los cimientos? En una demolición total, los cimientos que quedan pueden estorbar el diseño de los cimientos nuevos.
- Qué se queda. Árboles protegidos, muros de contención, cercas, entradas de autos, una piscina, o elementos interiores que quiere conservar en una renovación.
- Estado del terreno. Escombros retirados con comprobantes de disposición, huecos rellenados y el lote nivelado para que el agrimensor y la cuadrilla de cimientos puedan empezar.
Permisos para las dos etapas
La demolición y la construcción por lo general se permisan por separado. El permiso de demolición cubre la remoción, la desconexión de servicios y la limpieza del terreno; el permiso de construcción cubre la obra nueva. Algunas ciudades suman revisión de diseño o histórica a la propia demolición. En Coral Gables, los permisos de demolición exigen un levantamiento de árboles, y las propiedades del registro histórico necesitan un Certificado de Conformidad para demoler; en los distritos históricos de Miami Beach, la demolición va a la Junta de Preservación Histórica. Vea nuestras guías de Coral Gables y Miami Beach. Planear los dos permisos juntos hace que el diseño nuevo avance en la revisión mientras se demuele lo viejo.
Cuándo siguen teniendo sentido los contratistas separados
- Demoliciones muy grandes o complejas, como edificios altos u obras industriales con equipos e ingeniería especializados.
- Cuando ya tiene un constructor de confianza que no hace demoliciones.
- Cuando la demolición es urgente, como una estructura insegura después de un incendio o una tormenta, y la reconstrucción todavía no está diseñada.
En esos casos, ponga por escrito en los dos contratos el paso de una etapa a otra: el estado exacto del terreno al terminar la demolición, quién se encarga de los servicios y el asbesto, y quién paga lo que aparezca bajo tierra.
Qué preguntarle a un contratista que ofrece las dos cosas
- ¿La empresa tiene licencia para demolición y construcción, y de quién es la licencia en cada permiso?
- ¿La demolición la hace la empresa con su propio personal o la subcontrata?
- ¿Es un solo contrato, o dos contratos con la misma empresa?
- ¿Quién se encarga de la desconexión de servicios, del estudio y los avisos de asbesto, y de los comprobantes de disposición de escombros?
- ¿Cómo se cotizan las sorpresas bajo tierra?
- ¿En qué estado estará el terreno cuando empiece la construcción?
Cómo lo hacemos
Rosemont Ventures Group LLC tiene la licencia de contratista general de Florida CGC1541479 y opera dos divisiones con esa licencia: construcción, aquí en builderf.com, y demolición en soflodemolition.com. Eso nos permite llevar un proyecto desde la demolición o el vaciado hasta la inspección final con un solo contrato, con la demolición planeada según lo que necesita la obra nueva. Las guías de nuestra división de demolición explican la desconexión de servicios, el asbesto antes de demoler, qué pasa después de demoler una casa y si conviene remodelar o demoler.
En resumen
Cuando la demolición y la construcción son dos mitades del mismo proyecto, un solo contratista por lo general significa menos vacíos, menos disputas y un arranque más rápido de la obra nueva. Contrate a quien contrate, ponga por escrito el paso de una etapa a otra. Hacemos casas nuevas, renovaciones integrales y adecuaciones de locales comerciales que empiezan con una demolición en Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Cuéntenos su proyecto.
Preguntas rápidas
- ¿Un solo contratista puede hacer la demolición y la construcción en Florida?
- Sí. Un contratista general certificado de Florida puede contratar cualquier actividad que requiera licencia de contratista, incluidas la demolición y la construcción nueva, y muchos proyectos se manejan con un solo contrato. Pregunte de quién es la licencia en cada permiso y si la demolición la hace el personal de la empresa o un subcontratista.
- ¿Sale más barato contratar a un solo contratista para demoler y reconstruir?
- Muchas veces sí, sobre todo porque evita tiempos muertos entre contratistas, movilizaciones duplicadas y disputas sobre el estado del terreno y las sorpresas bajo tierra. El ahorro mayor suele estar en el tiempo y en menos órdenes de cambio, no en el precio de la demolición en sí.
- ¿La demolición y la construcción necesitan permisos separados?
- Por lo general sí. El permiso de demolición cubre la remoción, la desconexión de servicios y la limpieza del terreno, y el permiso de construcción cubre la obra nueva. Algunas ciudades también exigen revisión de diseño o histórica para demoler, como Coral Gables y los distritos históricos de Miami Beach.
- ¿Una casa necesita un estudio de asbesto antes de demolerla?
- Las casas de cuatro unidades o menos en general están excluidas del aviso federal de asbesto para demoliciones, pero los condados y las ciudades pueden exigir trámites de asbesto con el permiso de demolición. Los edificios comerciales y los residenciales más grandes por lo general necesitan un estudio y un aviso por lo menos 10 días hábiles antes de la demolición.
- ¿Qué debe decir un contrato de demolición sobre el estado del terreno?
- Debe decir si se sacan la losa y los cimientos, cómo se desconectan y se tapan los servicios, qué se queda en el terreno, cómo se disponen los escombros, cómo se nivela el lote y cómo se cotizan las sorpresas bajo tierra.
Fuentes
- Código de Regulaciones Federales, 40 CFR 61.145 (NESHAP de asbesto, demolición y renovación)
- Estatutos de Florida, s. 489.105 (definiciones de contratista)
- Ciudad de Coral Gables, Junta de Arquitectos (levantamiento de árboles para permisos de demolición)
- South Florida Demolition Experts, asbesto y demolición en Florida
Este artículo es información general, no asesoría legal. Los departamentos de construcción de los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach fijan sus propios procedimientos, así que confirme los requisitos de su propiedad con su departamento de construcción local.
Scott Rosenberg
Contratista General Certificado de Florida, CGC1541479
Scott califica a Rosemont Ventures Group LLC y trabaja como contratista general desde 1998. Escribe Building Blocks para responder las preguntas que se hacen los dueños del sur de Florida antes de construir. Verifique la licencia.